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变量市场的微弱平衡

发布时间:2019-10-13 01:34:18 编辑:笔名

变量市场的微弱平衡

北京从来不缺买得起房子和想买房子的人。即便是长期看空中国楼市的谢国忠也看好北京市场。但这需要加个定语:在特定区域内。

在全国楼市都在调整的大背景下,北京也难以独善其身。唯一不同的是,它的调整晚于二、三线城市。就像一座城市,降价总是先从郊区开始,最后传递到市中心。

2013年市场的火爆,让绝大多数开发商都十分乐观,仿佛危机不会再来了,土地市场也迭创高价。但到今年,已经有3块地流拍。开发商在用脚投票。过去几年,北京的房地产市场都在重复一个规律,低迷之后是暴涨,暴涨之后是调整。调控并没有让波动变得更小。

经历十多年的高速发展,多轮生育高峰以后,楼市早已不是过去的楼市。以刚需盘为例,表面上看,200万至300万元是刚需能够接受的价格,但它们现在普遍排列到了六环附近。刚需对公共交通严重依赖,而六环外配套偏偏不完善,这是一个短期无法解决的悖论。

如果说自住房是催化剂,产城分离对刚需的影响比开发商预想的要大。

比如,北京中关村(000931,股吧)聚集了大量的产业工人。受宏观经济调整影响,一些产业持续阵痛,但IT行业却在近几年涌现出许多财富新贵。即使普通的从业工人,薪水增幅也比其他行业快。但如果以中关村为圆心,5公里半径内,几乎没有任何新盘供应。万柳书院(资料、团购、论坛)、保利蓟门桥项目(海德花园(资料、团购、论坛)),以及距离中关村不算特别近的西山一号院(资料、团购、论坛)、万科如园,都以豪宅的姿态出现。万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆发现,在万科房山的刚需项目中,有一些中关村工作的人士。乘坐地铁四号线可以在一个小时内,从房山到达中关村。但一部分有购买实力的群体,宁愿选择在清河、天通苑(资料、团购、论坛)附近租房,也不愿意去南部购房。

调整的市场里,缺乏资源的楼盘只能用降价的方式来吸引客群。但对一些中高端楼盘来说,降价也无济于事。这些楼盘首要面临的不是价格问题,而是购房群体的资格问题。尽管有不少业内人士信奉,在北京只有卖不出去的价格,没有卖不出去的房子。但高昂的财务成本让开发商们等不起。

牛市时,人人都以为自己是巴菲特,但熊市来临后,许多矛盾在浮上水面。造成滞销、降价的局面,既有政策带来的影响,还与诸多因素有关,比如北京地铁要涨价,教育对于外来人口的门槛越来越高,都会间接影响楼市的需求。

现在,北京的房价已经上升到一个水位,500万的房子比比皆是,直追伦敦、纽约等国际大都市。而这座城市的城市化进程也进入了新的阶段。新区域的开辟,可以令政府暂时绕开旧城改造的问题。但终有一天,市场会出现新的平衡。

对于开发商来说,按照市场经济规律,那块地的房子好卖,就买那块地。但土地出让节奏以及土地出让价格,并不是开发商所能掌控的。政府按照规划出让土地,阶段性确定发展重点区域。但过去的城市发展证明,规划总是滞后于市场,并和市场形成错位。开发商比政府更清楚在那块地应该建什么样的房子。

有形之手的频频干预,市场信号显得有些混乱。突如其来的政策变量,是开发商面临的最大风险。产品定位失准的情形屡有发生。这固然与开发商个体的能力有关,但唯有成熟的、真正市场化的市场才有可能平抑暴利,实现多方的共赢。

无论采取什么样的策略应对市场,似乎都是在刻舟求剑。龙湖地产一位中层表示,开发商最重要的是找准客户,从人的角度出发,能满足客户需求,创造更新的生活方式的产品才有生命力。在他看来,无论在怎样波动的市场,这条法则都有效。

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